賃貸物件を退去するときに、必ずといっていいほど話題になるのが「原状回復」です。
この言葉は「入居当初の状態に戻す」というイメージを持たれがちですが、実はそう単純ではありません。国土交通省が定めるガイドライン（※2020年に最新改訂）では、通常の生活で生じる傷み（経年劣化・通常損耗）は借主が負担しないと明確に示されています。
一方で、誤った使い方による破損や、掃除不足による汚損など「通常の使用を超える損耗」については、借主が修繕費を負担するケースがあります。
退去時のトラブルが最も起きやすいポイントでもあるため、どこまでが貸主負担で、どこからが借主負担なのかを正しく理解しておくことが欠かせません。
本記事では、原状回復の最新ルールを踏まえながら、
・借主が費用を負担するケース
・貸主負担となる範囲
・トラブルを防ぐためのポイント
を分かりやすく解説します。
賃貸契約を安心して進めるためにも、ぜひ参考にしてください。
貸主と借主の「原状回復」それぞれの負担範囲とは？
原状回復と聞くと、退去時に部屋を完全に元通りに戻さなければならない、とイメージしがちです。しかし、実際には「誰に責任がある損耗なのか」によって負担の範囲は大きく変わります。
入居後に自分の行動が原因で傷つけてしまった箇所や汚してしまった部分については、修繕費を借主が負担するのが一般的です。例えば、家具の移動中に壁をへこませてしまった、飲み物をこぼしてシミを作ってしまった、タバコのヤニで壁を変色させてしまったといったケースは、借主負担の典型例です。
一方で、長く住むほど自然に進む「経年劣化」や、普通に生活しているだけで生じる「通常損耗」は、借主が支払う必要はありません。日焼けでクロスの色が変わる、床のワックスが薄くなる、家電設備が寿命で故障する――こうした現象は、貸主が負担すべき部分としてガイドラインでも明確に定められています。
また、不可抗力による損傷も借主の責任ではありません。例えば、地震によって棚が倒れ床に傷がついた場合、借主が弁償する必要はありません。ただし、同じ「家具転倒」でも、設置の仕方が明らかに危険だった場合などは過失と判断される可能性があります。
退去時には、多くの賃貸物件で敷金から原状回復費用が差し引かれるため、事前にどの部分が借主負担になるのかを理解しておくことが重要です。契約時に示される「原状回復のルール」や「特約」も、後でトラブルを避けるうえで非常に役立ちます。
原状回復トラブルを防ぐために知っておきたいポイント
原状回復に関する誤解や認識のズレは、今でも貸主・借主間のトラブルとして頻出しています。実際、過去には原状回復の範囲や負担割合をめぐって裁判に発展したケースもあり、それらの事例を踏まえて現在の「ガイドライン」や算定基準が整備されました。
トラブルの背景にあるのは、「どこまでが借主負担なのか」という線引きです。例えば、借主の不注意で壁に穴を開けてしまった場合、修繕費の負担義務があるのは当然ですが、壁紙の張替え費用を「全額」請求できるわけではありません。
裁判例では、壁紙が張り替えられてから2年しか経っていないことが判明し、残存価値（＝設備がどれだけ価値を保っているか）の40％を除いた60％のみが借主負担とされました。また、換気扇の焼け焦げについても、設置から12年経過していたため、価値がほぼ残っておらず、負担は10％のみと判断されています。
このように、原状回復費の算定では下記が重要になります。
・設備の耐用年数・残存価値
・自然劣化か、借主の過失か
・特約の有無
・修繕対象の範囲（部分交換 or 全面交換）
借り物であっても、設備は年月とともに価値が減っていくため、「100％新品状態に戻す」よう求めることはできないのが現行ルールです。貸主から高額な請求があった場合には、残存価値はどの程度か？ 交換が本当に必要か？ といった点を丁寧に確認することが大切です。
とはいえ、ほとんどのトラブルはコミュニケーション不足から生まれます。日常的な不具合は早めに弊社を含む管理会社へ報告し、退去時の確認は双方で立ち会うことが理想的です。借主側にも誠実な対応が求められますが、貸主・管理会社もまた透明性のある費用説明をする必要があります。
不要なトラブルを避ける最も効果的な方法は、
「事前説明」「記録」「相談」の3つです。
日常使用で生じる傷や汚れは借主負担にならない
原状回復と聞くと、「退去時に部屋を新品同様の状態に戻さなければいけない」と誤解されがちですが、実際にはそうではありません。国土交通省のガイドラインでも明確に示されているとおり、日常生活で通常発生する傷や汚れは借主負担にはならず、修繕費を請求されることはありません。
たとえば以下は「通常損耗」にあたり、借主が負担すべき費用ではありません。
・絵やカレンダーのために画鋲を刺した穴
・家具の設置による床の軽微な凹み
・日焼けによる壁紙の変色
・住んでいるだけで自然についた汚れ・劣化
これらは生活の中で必ず発生するものであり、借主ではなく貸主の負担で修繕するのが原則です。壁紙の場合、画鋲穴程度で下地ボードの張り替えまで求められることはありえません。
「ごまかし修理」は逆にトラブルの元
一方で、借主の故意・不注意が原因の破損を「自力で直したフリをする」という行為も見られます。穴をパテで埋めたり、傷を隠したりすることは一見その場をしのげますが、退去時の立会いでは必ず発覚します。
そして、
・意図的な隠蔽
・自己判断での粗雑な修繕
は、貸主側から「悪質」と判断され、通常より厳しい対応を受ける可能性があります。
借主の故意や過失で発生した破損は、隠すのではなく正直に弊社を含む管理会社へ相談することが大切です。管理会社側も、経年劣化や自然損耗との線引きを踏まえて適切に判断します。
お互いの信頼関係がトラブル防止の第一歩
原状回復は、貸主・借主のどちらかが一方的に得をする仕組みではありません。
通常損耗は貸主負担、過失による破損は借主負担。これは双方にとって公平なルールです。誠実なやり取りと早めの相談が、余計なトラブルを避ける一番の近道になります。
退去時のクリーニング費は誰が払う？基準と注意点
「原状回復」とは別に、多くの方が迷うのが ハウスクリーニング費の負担 です。「自分で掃除すれば十分なの？」「クリーニング代を請求されたら必ず払わないといけない？」といった相談がよく寄せられます。
結論から言いますと通常の生活で生じた汚れについては借主負担ではありません。自分で一般的な清掃をして退去すれば、原状回復とは別の費用を求められることは本来ありません。
ただし、例外となるケースがあります。
●特約にクリーニング費が明記されている場合
近年では、
・「退去時クリーニング費○円を借主が負担する」
・「入居時にクリーニング費として初期費用に含む」
といった クリーニング特約 を設けている物件が増えています。
この特約が有効になる条件は次の3つです。
・金額が明確に記載されていること（曖昧な表現は無効）
・借主に不当に不利ではない金額であること
重要事項説明で説明を受け、契約書で双方が合意していること適正な料金（例：20,000円～35,000円程度）であれば有効になるケースがほとんどで、退去時に支払う必要が出てきます。
●通常清掃とハウスクリーニングの違い
借主が行うべき「通常清掃」は以下のような範囲です。
・掃き掃除・拭き掃除
・キッチンや洗面の軽い汚れ落とし
・ゴミの撤去
一方で「専門業者のクリーニング」は、換気扇内部、エアコン、ワックス掛けなど一般の掃除では行えない作業を指します。
通常生活での汚れは貸主負担ですが、特約がある場合は別途クリーニング費が必要 という点を押さえておきましょう。
●原状回復とクリーニングは別物
・原状回復が必要になるかどうかは、
・借主の過失（不注意で付けた傷）
・故意（自分で壊した）
・著しい汚損・破損
といった 「原因」 によって判断されます。
一方クリーニング費は、契約書で合意したかどうかが基準です。
そのため、
・原状回復なし（損傷がない）
・でもクリーニング費だけ請求される
というケースも珍しくありません。
クリーニング費は「特約の有無」を必ず確認
退去時のクリーニング費は、原状回復とは異なるルールで判断されます。
特約がある場合は借主負担、特約がない場合は通常清掃だけで問題ありません。
不明な点は、トラブルに発展しないよう、必ず事前に弊社を含む管理会社へ確認することが大切です。双方にとって納得できる形で退去手続きを進めるためにも、契約内容の把握と早めの相談を心がけましょう。
疑問点や不安がある場合は、遠慮なくジェイサポートまでご相談ください。ガイドラインに基づき、適切な負担範囲や判断のポイントをわかりやすくご案内いたします。
